Per informazioni contattate: AGMANN Properties International Ltd Dott. Ing. Antonio Pizzuti 186 Lincoln Street Suite 906 Boston Ma. USA 02111 tel: 001-617-426-7022 fax: 001-617-426-8180 e-mail:tpizzuti@alfanet.it
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La AGMANN Properties International Ltd, di Boston-Ma e' una societa' di promozione e gestione di investimenti immobiliari negli Stati Uniti.

La AGMANN Properties International Ltd, mette al servizio degli investitori italiani la propria conoscenza del territorio degli Stati Uniti e in particolare del New England per instaurare un rapporto a lungo termine e di fiducia reciproca con il cliente-investitore ed orientarli verso opportunita' di investimento immobiliare. La AGMANN propone la gestione degli immobili in assoluta trasparenza.

La AGMANN Properties International Ltd, evidenzia che negli Stati Uniti, il mercato immobiliare e' molto attivo. Circa il 60% della popolazione vive in appartamenti con contratto d'affitto. Detti alloggi fanno parte di complessi edilizi che sorgono con questa destinazione e non sono cedibili singolarmente. Il valore di mercato di questi complessi immobiliari oscilla in funzione della redditivita` risultante dal bilancio delle entrate e delle uscite. Il mercato immobiliare americano e` tradizionalmente sempre molto attivo e gli immobili a scopo di reddito sono considerati un "Bene Rifugio" soprattutto durante i periodi con tasso d'inflazione elevato.

IRISCHI L'investimento all'estero in immobili a scopo di reddito, va considerato dall'investitore italiano come un investimento a rischio. Rischio di non stabilire se il prezzo d'acquisto è il prezzo giusto rispetto al mercato locale, rischio di subire vere e proprie truffe se chi investe non si fa assistere da professionisti locali. Ogni affare deve quindi essere valutato con l'assistenza di una persona de luogo competente, che, ovviamente non dovrebbe essere la stessa persona che offre l'affare. Per gli investimenti esteri a scopo di reddito occorre la piena conoscenza della redditività effettiva e del tasso di sfitto del mercato locale. Dall'altro lato occorre la piena conoscenza delle norme sulla tassazione dei redditi, che possono variare notevolmente da un paese all'altro. Per tutti e due aspetti occorre l'assistenza di esperti imparziali conoscitore del mercato e di tutte le normative fiscali, finanziarie e quelle legali-amministrative. Esiste inoltre il rischio politico, cioe' una serie di eventi che puo' influenzare la redditivita', e quindi il valore dell'immobile oggetto dell'investimento. Il rischio di sfitto, piu' frequente nei mercati liberalizzati degli USA e Canada, dove il rapporto tra il valore dell'immobile e' piu' strettamente legato alla sua redditivita'.

Le Banche finanziano di norma tali investimenti immobiliari. I finanziamenti non vengono effettuati in funzione delle garanzie reali dell'investitore bensi` sulla reale redditivita` dell'investimento, tanto che l'intervento del finanziamento bancario e` sinonimo di buon investimento.

	CHI SIAMO

	Investimenti Immobiliari | Ricerca di Spazi Commerciali | Tipologia di Investimento Immobiliare | Finanziamenti Bancari

1) INVESTIMENTI IMMOBILIARI RICERCA E STUDIO: Valutazione dei criteri d'investimento Ricerca d'immobili a scopo di reddito da sottoporre all'esame degli investitori in funzione delle loro esigenze e aspettative, presentando quindi una vasta gamma di immobili disponibili sul mercato; Valutazione della tipologia d'investimento; Per ogni proposta, vengono redatte dettagliate analisi finanziarie a breve, medio e lungo termine considerando i costi della gestione immobiliare, i ricavi da essa derivanti e l'incremento di valore della proprietà nel tempo; Studio sulla potenzialita` e sviluppo dell'immobile acquisito; Valutazione presente e futura degli immobili, in base alle caratteristiche della zona in cui l'immobile e' locato, ed un rapporto di sviluppo proiezioni e previsioni future che interessano quella particolare zona; Selezione e proposte di vari immobili in locazione per spazi commerciali in locazione che rispecchino le esigenze del cliente. ACQUISIZIONI: Orientamento e guida verso il tipo di investimento immobiliare (vedi Tipologia di investimenti immobiliari ); Analisi finanziaria dell'investimento e del ritorno in redditivita` (vedi Finanziamenti Bancari: esempio "Leverage") Determinazione del valore dell'immobile rispetto al prezzo indicato per ogni proposta d'acquisto e presentazione dell'offerta; Assistenza del cliente nelle transazioni di compravendita di tutti gli aspetti, legali, fiscali e finanziari fino all'acquisizione degli immobili; Negoziare i finanziamenti bancari piu` vantaggiosi (vedi finanziamenti bancari ). GESTIONI: Gestione dell'immobile acquisito; Ottimizzazione della redditivita` degli immobili attraverso valutazioni delle potenziali migliorie o strategie di mercato che portino un'incremento delle entrate e di conseguenza, ad un aumento del valore dell'immobile; Gestione e selezione degli inquilini; Eseguire le necessarie attivita`di manutenzione, curare tutti i rapporti con gli inquilini, inclusa la selezione dei nuovi; Rapporti mensili sull'andamento redditivita' degli immobili acquisiti e della gestione; Provvedere alle necessarie attivita` gestionali dell'Immobile, quali aspetto contabile mediante l'invio di rapporti periodici, e budget operativi annuali; Aggiornamento degli investitori sull'evoluzione del mercato immobiliare. LEGALE-FISCALE: Gestione fiscale e legale Tutte le procedure fiscali e legali che si presentano durante la gestione.

2) RICERCA DI SPAZI COMMERCIALI RICERCA E STUDIO: Assistere il cliente nel processo di identificazione di spazi da locare come uffici o nuove sedi commerciali, in base alle esigenze di spazi e budget, e tenendo presente l'andamento del mercato e previsioni per il futuro. DEFINIZIONE CONTRATTO: Assistere il cliente nel processo di negoziazione del contratto d'affitto, e per le procedure legali e amministrative per la stipula dello stesso.

3) TIPOLOGIA DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE ABITAZIONI DESTINATE ALL'AFFITTO "Apartments": Tipo monolocale Tipo 1 Camera + Servizi Tipo 2 Camere + Servizi Tipo 3 Camere + Servizi I complessi immobiliari in questione consistono in strutture da 6, 12, 40, 100 appartamenti ubicati nella zona centrale della citta` o in periferia; Generalmente le tecniche di costruzioni americane prevedono che le strutture degli edifici siano prevalentemente in legno. In taluni casi le rifiniture interne ed esterne degli edifici possono essere in legno o in muratura, e cio` non influenza assolutamente il comfort, la commerciabilita` ed il valore dell'immobile. ABITAZIONI DENOMINATE "Condominiums" Tipo monolocale Tipo 1 Camera + Servizi Tipo 2 Camere + Servizi Tipo 3 Camere + Servizi A differenza del punto precedente questo tipo di immobili consistono in singoli appartamenti, che negli USA vanno sotto il nome di "Condominiums". Solitamente sono piu' rifiniti e piu`costosi rispetto agli "Apartments" destinati all'affitto. I "Condominiums" hanno delle spese di gestione condominiale che variano a seconda del livello di finitura e del palazzo in cui sono contenuti, queste spesso equivalgono al costo dell'affitto di un "Apartment". ABITAZIONI IN VILLA CON GIARDINO Villette Bi familiari Villette Trifamilari Villette Quadrifamilari IMMOBILI COMMERCIALI DESTINATI ALL'AFFITTO Uffici destinati all'affitto di classe A (finiture in lusso) Uffici destinati all'affitto di classe B (finiture di seconda categoria) Shopping centers da 4 a 50 esercizi Shopping centers da piu' di 50 esercizi Questo tipo di investimento e' altrettanto diffuso negli USA. Il trend gestionale e` stabile ed il valore dell'immobile dipende dalla sua redditivita`. I contratti d'affitto sono di norma con durata fra i 2 e 10 anni.

4) FINANZIAMENTI BANCARI Le Banche intervengono negli acquisti di immobili che viene formalizzato al momento della stipula. Qualora fosse richiesto l'intervento di un finanziamento, la percentuale d'intervento e` determinata essenzialmente dalla remunerativita` dell'immobile, cioe` tanto piu` e` alto l'utile, tanto piu` e` elevata la partecipazione finanziaria della banca. Le banche intervengono con mutui da 5 a 30 anni, con tassi fissi o indicizzati, con percentuali di intervento fino al 75% dell'investimento totale ("Leverage"). I mutui di norma non richiedono nessun'ipoteca su altre proprieta', ne' ulteriori garanzie al di fuori dell'immobile acquisito. Uno dei vantaggi di acquistare con un finanziamento di tipo "Leverage" e` che l'investitore riesce a accrescere il potere d'acquisto. ESEMPIO D' INVESTIMENTO CON IL METODO "LEVERAGE": Consideriamo un investitore che possiede 200.000 dollari da investire, e assumiamo che egli riesca a trovare un immobile che puo` essere acquistato per 200.000 dollari, e che genera un reddito di 20.000 dollari l¹anno. Se l'investitore acquistasse l'immobile in contanti, realizzerebbe alla fine di ogni anno un 10% come ritorno sul capitale investito, oltre ad un apprezzamento dell'immobile. Assumendo ora che l'investitore ottiene un finanziamento del' 80% del prezzo d'acquisto, equivalente a 160.000 dollari, e che questo finanziamento richiede un pagamento annuale del mutuo di 16.000 dollari, o il 10% annuo del debito iniziale. In questo caso l'investitore vincolerebbe solo 40.000 dollari per l'acquisto dell'immobile, cioe' la differenza fra il prezzo d'acquisto e l'ammontare finanziato, e allo stesso tempo usufruisce dell'apprezzamento di un immobile di 200.000 dollari, al netto del mutuo. Detraendo ai 20.000 dollari annui di entrate i 16.000 per il pagamento annuale del mutuo, darebbe una differenza di 4.000 dollari l'anno, che rappresenta ancora un ritorno del 10% sui 40.000 dollari investiti inizialmente. Assumendo dunque che cinque proprieta` sopra elencate fossero disponibili, in questo modo, l'investitore e' in grado di diventare proprietario di immobili per un valore di 1.000.000 di dollari anziche' 200.000 con l'ulteriore vantaggio derivante dalla diversificazione del rischio e degli apprezzamenti del valore totale.

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